Présentation SAFER organisme régional. Cet acronyme désigne Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural SAFER La SAFER doit en priorité œuvrer à la protection des espaces agricoles naturels et forestiers. Pour ce faire, cet organisme a la faculté de se substituer aux éventuels acheteurs de terrains par son exercice de préemption. Référence Légale Art. du Code Rural et de la Pêche Maritime< Principe La préemption s’exerce dans un cadre légal, avec une motivation précise, et requiert l’accord des Commissaires du Gouvernement siégeant au Conseil d’Administration de toute SAFER. Par cette action/intervention, la SAFER suit un but favoriser en premier lieu le développement des activités agricoles. En second lieu, cette préemption est un outil permettant d’éviter de dénaturer l’environnement transformer des terres agricoles en bâtiment et de vendre à des prix corrects. Le principe de la préemption est simple lorsqu’un propriétaire personne physique ou moral souhaite céder ses biens immobiliers à titre onéreux ou gratuit, la SAFER doit en être informée par le cédant ou plus couramment par son notaire. A défaut d’information, il existe des sanctions pouvant bien entendu aller jusqu’à l’annulation de la vente. Biens susceptibles d’être préemptés Peuvent ainsi entrer dans le cadre de la préemption de la SAFER tous les biens mobiliers et immobiliers tels que bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, les bâtiments d’exploitation agricoles ou à vocation agricole attachés aux biens, les terrains nus ayant vocation agricole puisque classés par le document d’urbanisme communal en zone agricole ou naturelle ou dans les secteurs non urbanisés en l’absence de document d’urbanisme. La SAFER peut aussi préempter dans des cas plus spécifiques tel que sur l’usufruit ou la nue-propriété des biens à usage agricole ou à vocation agricole, elle peut enfin, acquérir la totalité de parts sociales de société à objet d’exploitation agricole ou de propriété agricole avec pour objectif d’accueillir un exploitant. Limites au droit de préemption La SAFER ne peut cependant pas exercer son droit de préemption dans tous les cas. Ainsi, la SAFER ne peut pas préempter sur des biens d’une superficie inférieure à 2 500 m² dans le cas des polycultures-élevage et de 1 000 m² dans le cas des cultures maraîchères et fruitières et des zones viticoles. Mais la SAFER peut préempter, quel que soit la superficie, dans les zones agricoles ou les zones naturelles des POS ou PLU, dans les périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels péri-urbains ou les périmètres d’aménagement foncier rural. Zone agricole aucune limite Zone naturelle des PLU Aucune limite Zone naturelle des POS Aucune limite Zone de polyculture la superficie doit être supérieure à 2500m² Zone d’élevage la superficie doit être plus grande que 2500m² Zone viticole la superficie doit être supérieure à 1000m² Zone maraîchère la superficie soit être supérieure à 1000m² Elle ne le pourra pas non plus exercer son droit de préemption si l’acquéreur est le preneur en place depuis au moins 3 ans. Il en est de même si l’acquéreur est un proche parent ou un des indivisaires suite au partage. La SAFER ne pourra pas préempter s’il s’agit d’un salarié d’exploitation agricole, un aide familial ou un associé d’exploitation si la surface ne dépasse pas les seuils de contrôle des structures. Le droit de préemption ne pourra pas être exercé contre les fermiers évincés ni contre les agriculteurs expropriés, ni même sur des biens compris dans un plan de cession d’une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, ou encore sur des biens destinés à la construction ou à l’aménagement industriel ou à des carrières. Enfin, échappent au droit de préemption les jardins familiaux inférieurs à 1 500 m² et certaines surfaces boisées Article L. 143-4 du Code rural. Depuis la loi d’avenir Loi d’Avenir pour l’Agriculture, l’Alimentation et la Forêt LAAF » du 13 octobre 2014, il est prévu également que la SAFER ne pourra exercer son droit de préemption sur les parcelles classées en nature des bois et forêts au cadastre ainsi que si un usufruitier souhaite acquérir la nue-propriété du bien ou qu’un nu-propriétaire souhaite acquérir l’usufruit du bien. Les modalités d’exercice Pour chaque type de transaction envisagé ci-dessus, le notaire devra transmettre à la SAFER un formulaire spécifique à la cession article R141-2-1 du Code rural, spécifiant la nature et la localisation du bien, les noms et qualités des parties ainsi que le prix de vente fixé. Ces informations pourront être communiquées soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit sous forme électronique. Cette communication des informations requises devra respecter un délai de deux mois avant la date envisagée pour la cession. Par la suite, la SAFER bénéficiera d’un délai de réponse de deux mois à compter de la réception par voie postale ou électronique pour exercer son droit de préemption. Passé ce délai, il est considéré que son silence vaut renonciation à ce droit. Il est important d’indiquer que le notaire a aujourd’hui une obligation d’information préalable il n’existe plus de différenciation entre une simple notification et une DIA comme auparavant Art L141-1-1 et R+141-2-1 obligation générale d’information préalable. Lieu de situation des biensBiens soumis à information préalableBiens non soumis à information Sous POS/PLU Zones U/AU/NA – à urbaniser Biens bâtis ou pas à usage agricole sur la totalité ou en partie de la surface cédée Biens sans usage agricole mutés avec des biens à usage agricole = Notification de l’ensemble Biens sans usage agricole si cédés seuls tels que terrains à bâtir, immeubles, piscines, anciens bâtiments agricoles réhabilités en gîtes… Zones A/N du PLU – Zones NB, NC et ND du POS Tous les biens bâtis ou non, peu importe l’usage présent ou à venir des biens. Sous Carte Communale En secteur de construction urbanisé Biens bâtis ou non à usage agricole sur la totalité ou en partie de la surface cédée Biens sans usage agricole mutés avec des biens à usage agricole = Notification de l’ensemble Biens sans usage agricole si cédés seuls tels que terrains à bâtir, immeubles, piscines, anciens bâtiments agricoles réhabilités en gîtes… Dans les secteurs où les constructions ne sont pas admises = zones naturelles Biens bâtis ou non, peu importe l’usage présent ou à venir des biens. RNU Secteur où les constructions sont possibles Biens bâtis ou non à usage agricole sur la totalité ou en partie de la surface cédée. Biens sans usage agricole mutés avec des biens à usage agricole = Notification de l’ensemble biens sans usage agricole si cédés seuls tels que terrains à bâtir, immeubles, piscines, anciens bâtiments agricoles réhabilités en gîtes… En dehors des parties urbanisées Tous les biens bâtis ou non, peu importe l’usage présent ou à venir des biens. Concernant les formulaires envoyés, il en existe 4 avec des contenus variables, dans lesquels le notaire qualifiera la formalité Un formulaire A » relatif à l’information déclarative des cessions à titre onéreux portant sur des biens mobiliers et/ou immobiliers ruraux Un formulaire B » relatif à l’information déclarative des cessions à titre onéreux de parts ou actions de sociétés agricoles » Un formulaire C » relatif à l’information déclarative des cessions à titre gratuit portant sue des biens mobiliers et/ou immobiliers ruraux Un formulaire D » relatif à l’information déclarative relative aux cessions à titre gratuit de parts ou d’actions de sociétés agricoles Ainsi le notaire doit faire connaître à la SAFER plusieurs informations Quant aux parties leurs noms, date de naissance, domicile, profession… Quant au bien objet de la cession la nature du bien, la désignation cadastrale, la localisation… Quant à l’opération le prix de vente, les conditions Doit s’ajouter à cette information auprès de la SAFER une information au client le notaire a une obligation d’informer ses clients. En pratique il devra rappeler aux parties le dispositif d’information et devra indiquer dans l’acte que ces dispositions ont été observées. Conclusion Les SAFER sont donc investies d’une mission d’intérêt général concernant le foncier agricole et rural, qu’elles exercent grâce au droit de préempter que leur accorde la loi. Rappelons que pour exercer ce droit de préemption la SAFER régionale compétente devra être informée de tout changement de propriétaire par le notaire cette information est obligatoire, le notaire ne pourra s’en acquitter. Il est à noter que le droit de préemption des SAFER peut être toutefois mis en échec au cas d’exercice d’un droit de préemption prioritaire ou d’un droit préférentiel… vous renseigne Par le biais d’une demande de droit de préemption, nos experts Preventimmo vous indiquent dans quel cas le droit de préemption de la SAFER est susceptible de s’appliquer. Cas généraux Dès que vos parcelles se situent dans les cas suivants, le droit de préemption de la SAFER vous sera notifié En zones naturelles ou agricoles des documents d’urbanisme type PLU et POS zones NC et ND des POS ou bien zones N et A des PLU En zones de périmètres d’opérations d’aménagement foncier rural entre les dates d’ouverture et de fermeture des opérations En zones agricoles protégées Selon le classement constructible ou inconstructible de la parcelle en carte communale chaque SAFER fixe ses propres règles dans ces cas, il n’existe pas de règles générales Cas spécifiques Dès que vos parcelles se situent dans les cas suivants, le droit de préemption de la SAFER vous sera indiqué en zone urbaine il ne devra être purgé qu’en cas d’activité ou de vocation agricole pour le terrain Selon les conditions de chaque SAFER si le seuil relatif à la superficie minimum exigé est atteint En cas de parcelles enclavées au sens de l’article 682 du Code Civil relatif a droit de passage Dans ces cas précis il s’agira d’une simple indication sachant que nos experts n’ont pas forcément la connaissance de la destination du terrain, ceux-ci peuvent vous communiquer qu’un droit de préemption de la SAFER peut s’appliquer à condition qu’une vocation agricole soit exercée à ce moment-là les experts vous feront part qu’ils n’ont pas la connaissance nécessaire, ce sera à vous de vérifier de l’usage ou de la vocation agricole du terrain.